Il Regolamento di condominio: il contenuto

La normativa sul regolamento di condominio è prevista dall'articolo 1138 del c.c..

Il regolamento per essere valido deve essere approvato dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti 50%+1 e almeno la meta del valore dell'edificio ossia 500 millesimi (secondo comma dell'art. 1136 del c.c)

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO.

NORME GENERALI

Art. 1 Le Parti comuni

Sono oggetto di proprietà e uso comune di tutti i condomini, se il contrario non risulta dal titolo, quanto segue:

· Parti comuni non suscettibili d'uso separato: il suolo, il sottosuolo, le fondamenta, i muri perimetrali, i pilastri, le travi, le fognature, i tetti e relative pertinenze (grondaie, pluviali, ecc.) giardini e cortili, impianti antincendio e parafulmini, in genere, le altre cose costitutive dell'edificio e le opere che sono indispensabili alla conservazione e all'uso comune;

· Parti comuni suscettibili d'uso separato: le colonne verticali di scarico, il portone d'ingresso, le pareti del vano scala e del vano ascensore, i vestiboli, gli ànditi, i locali adibiti a lavanderia, autoclave centrale termica, le corsie e i corridoi di cantina le rampe per l’autorimessa, i lucernari e le finestre destinati all'illuminazione del vano scala; gli impianti idrici, elettrici, del gas e del riscaldamento, fino ai punti di diramazione dagli stessi ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini; nonché le scale, l'impianto dell'ascensore del citofono, dell'apriportone e dell’antenna televisiva centralizzata, nonché i lastrici solari e il tetto di uso non comune a tutti i condomini.

Art. 2 Proprietà esclusiva

Le parti di proprietà esclusiva nel condominio sono individuate e definite dai titoli di acquisto.

Parti di proprietà esclusiva sono anche tutte quelle parti che insistono sulla proprietà comune:

balconi contigui agli appartamenti, parapetti delle finestre, dei balconi, ringhiere o pilastrini che delimitano i balconi, fondi e sottofondi dei balconi persiane, saracinesche e serrande, portoncini d'ingresso dell'unità immobiliari, verande e tettoie, supporti e vetri di separazione della proprietà sui balconi.

Le proprietà esclusive rivolte verso le facciate (davanti - dietro - laterali) come balconi, terrazze, persiane, serrande, verande e quelle prospicienti sui pianerottoli delle scale, come portoncini d'ingresso.

Art. 3 Destinazione dei locali del fabbricato

Il fabbricato può essere destinato, previo le prescritte autorizzazioni, a civili abitazioni, uffici, studi medici, negozi al piano stradale, autorimessa - garage al piano sottostrada.

Art. 4 Approvazione e modifiche al regolamento

L'approvazione o la modifica del regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilità dal secondo comme dell'articolo 1136 c.c.. Può essere impugnato a norma dell'articolo 1107 c.c..

Art. 5 Quote di partecipanti

I diritti di ciascun condomino sulle comuni sono proporzionali ai valori delle rispettive proprietà individuali, valori che ragguagliati a quelli dell' intero immobile in condominio, comprensivo del suolo e delle cose comuni, sono indicati nella TAB. A (allegata al presente regolamento), i cui millesimi possono essere riveduti o modificati solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti, oppure dall' Assemblea a maggioranza, nei casi di cui all'art. 69 disp. atti c.c.

Nessun Condomino può rinunciare al diritto sulla cosa comune e quindi sottrarsi al contributo della spesa per mantenere in vita la cosa comune stessa. Le spese di rivalutazione dei valori millesimali sono ad esclusivo carico del Condomino e/o dei Condomini che hanno provocato le mutate condizioni dello stabile.

Art 6 Impossibilità di divisione della cosa comune

Le parti comuni dell' edificio condominiale non sono soggetto a divisione;

Sono approvate in sanatoria le innovazioni derivanti dall'installazione, sui muri esterni condominiali, di caldaie per il riscaldamento autonomo e di tubazioni, nonché dalla costruzione di verande da parte dei Condomini. Tenendo conto dei benefici ricevuti per l'uso e per l'appropriazione di parti condominiali, tutte le spese di tenuta, di manutenzione e di riparazione, sia all'interno che

all'esterno, saranno ad esclusivo carico dei condomini beneficiari.

Art.7 Assicurazione dell'edificio

L' amministrazione del condominio, su conforme parere del Consiglio dei Condomini, provvede ad assicurare l' edificio contro i danni dell' incendio, dei fulmini e dello scoppio, oltre che contro la responsabilità civile verso terzi, anche per conto dei singoli condomini.

Art. 8 Innovazioni

Con la maggioranza di cui al quinto comma dell' art. 1136 c.c. possono essere disposte le innovazioni dirette al miglioramento e all' uso più comodo e al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono vietate le innovazioni di cui al secondo comma dell' art. 1121 c.c., in cui non rientrano: decorazione, pavimentazione, rivestimento dell' androne e delle scale, abbellimento architettonico della facciata.

Art. 9 Manutenzione, ispezione e lavori ai locali di proprietà esclusiva

Ogni Condomino è obbligato a eseguire i lavori e le riparazioni occorrenti alle strutture e agli impianti di sua proprietà, per mantenerli in efficienza, specie quando l' omissione di tali lavori possa danneggiare le proprietà di altri condomini, o compromettere la stabilità dell' edificio o alterarne

l' estetica: Fra questi lavori e riparazioni sono compresi quelli che riguardano le finestre (con il relativo davanzale e stipiti) le porte e le ringhiere (visibili dall' esterno), inclusa la verniciatura delle

stesse, che deve essere eseguita in base al colore indicato dall' amministrazione di Condominio.

La spesa relativa comunque, per ciò che può riguardare l' estetica, è a carico del condomino.

I Condomini, a richiesta dell' amministratore, devono consentire che dall' interno dei locali di loro proprietà si eseguano, con i dovuti riguardi, ispezioni, lavori di riparazione alle parti comuni e a quelle di altri condomini.

Il rifiuto a consentire quanto sopra renderà il Condomino responsabile dei danni.

E' consentito al condomino e ai Condomini collocare tubazioni e linee elettriche, telefoniche, condutture o altro lungo le pareti delle cose comuni o lungo quelle di proprietà di altri condomini, quando ciò si renda necessario per rendere funzionali gli impianti considerati necessari dal Consiglio dei Condomini.

DIVIETI ED OBBLIGHI

Art. 10 Divieti

E' fatto assoluto divieto di manomettere le parti comuni, di installare tubature od altro, di costruire verande ecc. senza la preventiva autorizzazione scritta del Assemblea di Condominio.

Non è consentito adibire uno o più locali dell' edificio a deposito e/o manipolazione di materie esplosive o pericolose, e/o a usi che possano turbare la tranquillità dei Condomini, e/o che siano contrari all' igiene e/o al decoro dell'edificio o delle persone che vi abitano o che comportino rumori molesti; occupare con materiali od oggetti di qualsiasi specie, sia di giorno, sia di notte, gli spazi di uso comune, fra cui il cortile, l'ingresso, le scale, i pianerottoli e gli anditi, salvo il caso di occupazione temporanea, per lavori nei locali dei Condomini; depositare all'ingresso o sui pianerottoli, sia di giorno sia di notte, oggetti di qualsiasi specie, impedendo il transito delle persone; lasciare aperto il portone; giocare a pallone nel cortile o svolgervi qualsiasi attività ricreativa che possa danneggiare la sua sistemazione e quella delle strutture che vi si trovino;

Per il quieto vivere bisogna evitare tutto ciò che può disturbare gli altri e tutto quanto si desideri che non venga fatto a noi stessi dagli altri.

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Art. 11 Contributo per spese di manutenzione e di funzionamento

Le spese per la conservazione e la manutenzione delle cose comuni o destinate all'uso comune, nonché quelle per il funzionamento dei servizi comuni, fanno carico ai Condomini, anche nel caso in cui gli stessi abbiano rinunciato ai loro diritti su quelle cose o all' uso di quei servizi.

I proprietari delle unità immobiliari poste al piano stradale(negozi - garage) non partecipano alle spese di conservazione, di esercizio, di pulizia e di illuminazione delle scale e degli ascensori, mentre i locali adibiti ad ufficio o a studi medici, ecc. vi partecipano con una maggiorazione del 20% su quanto dovuto se invece adibita ad abitazione.

Ai fini della ripartizione e a norma degli art. 1121, 1128, 1136 c.c., le spese sono classificate in spese di ricostruzione, spese di rifacimento, spese di conservazione, spese di riparazione, spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese di funzionamento, spese di illuminazione, spese urgenti ecc.

Ai sensi dell' art. 1118 c.c., nessun condomino può sottrarsi all' obbligo del pagamento dei contributi condominiali sia per manutenzione ordinaria, sia straordinaria della cosa comune adducendo diritti o pretese o eccezioni.

L' obbligo di pagamento delle spese ordinarie e straordinarie per il mantenimento della cosa comune grava esclusivamente sul proprietario dell' unità immobiliare.

In caso di proprietà gravata da usufrutto l' obbligo per la contribuzione della spesa comune deve intendersi:

a) Il nudo proprietario è obbligato al pagamento delle spese straordinarie;

b) All' usufruttuario è fatto obbligo di pagare le spese di manutenzione ordinaria e d' erogazione dei servizi.

In caso la proprietà sia stata locata l' obbligo della contribuzione della spesa comune grava:

a) sul proprietario dell' unita immobiliare per tutta la parte attinente alla manutenzione della cosa comune

b) sull' inquilino per tutte le spese di manutenzione ordinaria e d' erogazione dei servizi.

Art. 12 Obbligo solidale in ordine alle spese comuni

L'obbligo di contribuzione per la manutenzione ordinaria e straordinaria della cosa comune persegue in solido il compratore e il venditore di unità immobiliare non solo per le spese attinenti all' anno in corso, ma anche per quelle relative all' anno precedente.

I condomini rispondono solidamente nei confronti dei terzi quali committenti, per fatti illeciti compiuti dall' amministratore eletto a maggioranza.

Per inadempienza dell' affittuario l'azione di rivalsa, per quote maturate e non pagate, riguarderà unicamente il Condomino, cioè il proprietario dell'unità Locata.

Art. 13 Fondi per le spese

Per le spese di natura straordinaria l'Assemblea stabilisce l'istituzione di un Fondo Comune

AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE

Art. 14 Amministratore

Le attribuzioni e la Rappresentanza dell'amministratore sono previste dagli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile

Art. 15 Il Decreto Ingiuntivo per mancato pagamento dei contributi delle spese comuni

Il condomino sarà considerato inadempiente per il semplice ritardo nel provvedere al pagamento delle quote da lui dovute in ordine alle spese di gestione, sia ordinaria sia straordinaria, approvate dall' Assemblea anche con il solo preventivo oltre che con il consuntivo.

Per inadempienza al pagamento dei contributi di spesa per manutenzione ordinaria e straordinaria,

l' Amministratore dovrà far spiccare DECRETO INGIUNTIVO ai sensi dell' art. 63 delle disp. att. del cod. civ., avuto riguardo di far procedere una comunicazione di addebito con la quale l'Amministratore stesso assegnerà un termine per provvedere ai relativi versamenti.

Il decreto ingiuntivo, spiccato al Condomino inadempiente al pagamento dei contributi, sia ordinari che straordinari richiesti dall' Amministratore e approvati dall' Assemblea, sarà immediatamente esecutivo nonostante opposizione.

Art. 16 Assemblea dei Condomini

Le attribuzioni dell'Assemblea, la sua Costituzione e la Validità delle Delibere sono previste negli articoli 1135 e 1136 del c.c.

DISPOSIZIONI FINALI

Art. 17 Rinvio a norme legislative

Per quanto non previsto nel presente Regolamento, si fa riferimento e rinvio alle norme contenute nella legge sulla comunione, sul condominio e sui contratti, nonché ad ogni altra disposizione legislativa e/o amministrativa vigente in materia.

Delibere Assembleari, verbale, nullità e annullabilità

L'Ultimo comma dell'art. 1136 cc dice: “Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore”.

Il verbale delle delibere assembleari è un documento formale e fondamentale, esso contiene la descrizione del processo verbale e delle delibere adottate per tutte le problematiche inerenti il condominio. È abbastanza evidente che la sua funzione è quella di certificare le decisioni prese dall'organo collegiale, decisioni che scritte diventano opponibili a tutti i dissenzienti.

Gli elementi che compongono il verbale sono: la data l'ora e il luogo della convocazione, il tipo di assemblea (se ordinaria o straordinaria) e se riuniti i prima o seconda convocazione; l'elenco dei condomini presenti e deleghe dei rappresentati assenti con i relativi millesimi di proprietà; il presidente e il segretario nominati; la dichiarazione fatta dal presidente sulla validità dell'assemblea costituita; l'ordine del giorno; il processo verbale; le firme del presidente e del segretario e quelle di tutti i condomini presenti. La sottoscrizione del verbale significa l'accettazione dello stesso che diventa vincolante e opponibile a tutti i condomini.

I soggetti legittimati all'impugnazione della delibera sono tutti i proprietari assenti o dissenzienti. L'amministratore non ha titolo per l'impugnazione delle assemblee.

L'impugnazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data della delibera per i presenti, o entro 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti, oltre non è più impugnabile e diventa valida per tutti. Questa viene fatta nei confronti degli altri condomini o dell'amministratore innanzi al tribunale territoriale competente può essere fatta o con un atto di citazione o con un ricorso.

Le delibere assembleari impugnabili sono qualificate come nulle o annullabili.

I CASI DI NULLITÀ si hanno quando le delibere presentano: vizi sulla regolarità della costituzione assembleare e sull'espressione del voto; sono adottate senza la maggioranza prescritta dalla legge; hanno oggetto impossibile o illecito; ledono i diritti sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva. Ad esempio il divieto di uso dell'ascensore ad un condomino in particolare, o il divieto di accesso al garage condominiale ad un condomino in particolare ecc.

Tutte le delibere nulle la legge le considera invalide, prive di valore e insanabili.

I CASI DI ANNULLABILITÀ sono quelle che presentano: vizi formali; violazioni di regole generali, convenzionali o regolamentari, che prevedono un determinato iter per giungere alla manifestazione di volontà; eccesso di potere da incompetenza in materie riservate ad altri. Ad esempio la mancata comunicazione della convocazione dell'assemblea a gli aventi diritto, il non rispettare i termini di legge per la convocazione, le violazioni del regolamento di condominio ecc.

Tutte le delibere impugnabili possono comunque essere sostituite da una successiva delibera conforme alla legge ed al regolamento.

Le attribuzioni dell'Assemblea dei Condomini

L'articolo 1135 cc tratta delle attribuzioni dell'assemblea dei condomini. L'assemblea provvede insieme all'amministratore alla gestione del condominio, del quale costituisce un organo. Ad essa infatti competono le delibere solo ed esclusivamente sulle parti comuni dell'edificio.

L'assemblea delibera per:

1. confermare o alla revocare l'incarico all'amministratore e approva l'eventuale retribuzione.
2. approva sia il bilancio di previsione che contiene le voci di spesa necessarie per la vita condominiale sia il riparto di queste tra i vari condomini.
3. Approva il rendiconto annuale della gestione condominiale ossia tutte le voci di entrata e di uscita che riguardano la gestione conclusa. Delibera sull'impiego dell'eventuale residuo attivo, definendo la sua destinazione (ad es. ripartendolo tra i condomini o destinandolo come fondo per il nuovo esercizio).
4. Delibera sulle opere di manutenzione straordinaria (es. rifacimento facciata, cortile, ecc) costituendo all'occorrenza un fondo speciale.

L'articolo si conclude ponendo (nell'ultimo comma) un limite all'amministratore sui lavori di natura straordinaria. Non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, con una deroga “salvo che rivestano carattere di urgenza” con l'obbligo di comunicazione all'assemblea nella prima convocazione successiva ai lavori.

L' Amministratore e l'attività di gestione

L'art. 1130 cc, approfondisce il tema dei poteri spettanti all'amministratore nella attività di gestione del condominio. L'amministratore cura le esecuzioni delle deliberazioni dell'assemblea e provvede all'amministrazione ordinaria delle parti comuni dell'edificio secondo l'indicazione analitica contenuta nella disposizione in esame. Analizzando le singole voci possiamo dire:

Il primo comma

L'amministratore è l'organo esecutivo del condominio, il suo compito è quello di eseguire le delibere dell'assemblea dei condomini, pone in essere le decisioni prese dall'organo collegiale. Nella frase “eseguire le deliberazioni dell'assemblea” è racchiuso il suo incarico, il suo compito, è il mandato (con rappresentanza) che ha ricevuto dall'assemblea a compiere atti in nome e per conto del condominio. Nella seconda parte gli viene affidata la cura dell'osservanza del regolamento di condominio, quel documento fondamentale che da le linee per un corretto svolgimento della vita condominiale ossia quell'insieme di regole che diventano fonte principale per i condomini.

Il secondo comma

Un altro compito dell'amministratore è disciplinare l'uso delle parti comuni e la prestazioni dei servizi nell'interesse comune, per assicurare il miglior godimento a tutti i condomini. In genere l'amministratore si preoccupa di comunicare ai condomini tramite lettere o avvisi come deve avvenire il corretto uso delle parti comuni.

Terzo comma

La riscossione dei contributi (quote) è compito dell'amministratore, le quote riscosse sono vitali per il corretto funzionamento di tutti i servi, per la manutenzione, per il pagamento delle forniture e per tutte le altre spese necessarie per la gestione del condominio. Suo compito è anche quello di cercare di garantire una certa regolarità per il versamento delle quote e se necessario perseguire i condomini morosi con gli strumenti previsti dalla legge (decreti ingiuntivi).

Quarto comma

L'amministratore ha il compito di compiere atti conservativi dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, tutelando le proprietà comuni in maniera autonoma e senza autorizzazione assembleare da eventuali pericoli e danni.

L'ultimo comma obbliga l'amministratore alla fine di ciascun anno a rendere conto della sua gestione, e di tutto il suo operato all'assemblea.