Delibere Assembleari, verbale, nullità e annullabilità

L'Ultimo comma dell'art. 1136 cc dice: “Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore”.

Il verbale delle delibere assembleari è un documento formale e fondamentale, esso contiene la descrizione del processo verbale e delle delibere adottate per tutte le problematiche inerenti il condominio. È abbastanza evidente che la sua funzione è quella di certificare le decisioni prese dall'organo collegiale, decisioni che scritte diventano opponibili a tutti i dissenzienti.

Gli elementi che compongono il verbale sono: la data l'ora e il luogo della convocazione, il tipo di assemblea (se ordinaria o straordinaria) e se riuniti i prima o seconda convocazione; l'elenco dei condomini presenti e deleghe dei rappresentati assenti con i relativi millesimi di proprietà; il presidente e il segretario nominati; la dichiarazione fatta dal presidente sulla validità dell'assemblea costituita; l'ordine del giorno; il processo verbale; le firme del presidente e del segretario e quelle di tutti i condomini presenti. La sottoscrizione del verbale significa l'accettazione dello stesso che diventa vincolante e opponibile a tutti i condomini.

I soggetti legittimati all'impugnazione della delibera sono tutti i proprietari assenti o dissenzienti. L'amministratore non ha titolo per l'impugnazione delle assemblee.

L'impugnazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data della delibera per i presenti, o entro 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti, oltre non è più impugnabile e diventa valida per tutti. Questa viene fatta nei confronti degli altri condomini o dell'amministratore innanzi al tribunale territoriale competente può essere fatta o con un atto di citazione o con un ricorso.

Le delibere assembleari impugnabili sono qualificate come nulle o annullabili.

I CASI DI NULLITÀ si hanno quando le delibere presentano: vizi sulla regolarità della costituzione assembleare e sull'espressione del voto; sono adottate senza la maggioranza prescritta dalla legge; hanno oggetto impossibile o illecito; ledono i diritti sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva. Ad esempio il divieto di uso dell'ascensore ad un condomino in particolare, o il divieto di accesso al garage condominiale ad un condomino in particolare ecc.

Tutte le delibere nulle la legge le considera invalide, prive di valore e insanabili.

I CASI DI ANNULLABILITÀ sono quelle che presentano: vizi formali; violazioni di regole generali, convenzionali o regolamentari, che prevedono un determinato iter per giungere alla manifestazione di volontà; eccesso di potere da incompetenza in materie riservate ad altri. Ad esempio la mancata comunicazione della convocazione dell'assemblea a gli aventi diritto, il non rispettare i termini di legge per la convocazione, le violazioni del regolamento di condominio ecc.

Tutte le delibere impugnabili possono comunque essere sostituite da una successiva delibera conforme alla legge ed al regolamento.